Nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô

          Theo đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam), một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai là nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai minh bạch chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao.

          Đại biểu Trần Văn Khải chỉ rõ, đất nông nghiệp được mua gom được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có giá cao gấp chục lần so với đất nông nghiệp. Do vậy, vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị phát triển dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị.

         Nhấn mạnh chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị, Luật Đất đai sửa đổi lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

          Trước yêu cầu phải xử lý được hai vấn đề lớn đó là chênh lệch địa tô và giá đất để góp phần điều tiết chênh lệch địa tô, đảm bảo công khai, minh bạch, đại biểu Trần Văn Khải bày tỏ băn khoăn với quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá. Đại biểu phân tích, trong thực tế cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024.

   Do đó, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của Nhà nước nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW.

          Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết, thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

                                                   Chưa rõ phương pháp xác định giá đất

          Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) cho rằng dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Theo đại biểu, nếu áp dụng 4 phương pháp như dự thảo quy định cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến giúp tường minh hơn về vấn đề này.

          Đại biểu Trần Văn Khải gợi ý, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

          Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.

          Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

        Đại biểu cho biết, quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc quy định trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất cùng một loại đất. Điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau.

          Từ thực tế trên, đại biểu Trần Đình Gia đề nghị cần bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí. Một là, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Theo đó, đối với đất đai quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

          Theo đại biểu, đất đai là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô bán nền  thì việc định giá đất cần phải thực hiện đấu giá đất trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất cho thuê đất. Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất nhằm tránh tình trạng hiện nay việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền đơn phương đánh giá, định giá, nhà  đầu tư không được thương thảo về giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này cũng rất có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư.

Trước đó, khi thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng yêu cầu phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, theo Chủ tịch Quốc hội, khi đọc các nội dung của dự thảo Luật về giá đất thì sẽ rất khó cho Quốc hội để thảo luận. “Quốc hội không biết thảo luận cái gì vì nội dung chi tiết do Chính phủ quy định”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

          Nhấn mạnh trong tài chính đất đai thì vấn đề khó nhất chính là định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị, ngay trong dự thảo Luật phải quy định về phương pháp xác định giá đất, các nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận, cho ý kiến, bảo đảm tường minh. Theo Chủ tịch Quốc hội, cả Quốc hội cùng bàn thảo, xem xét, quyết định thì sẽ tốt hơn việc chờ Luật Đất đai được ban hành xong Chính phủ mới đi nghiên cứu, xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết.

          Mặt khác, theo nhiều ý kiến chuyên gia, càng nhiều phương pháp thì càng khó áp dụng. Do đó, trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho TP.Hồ Chí Minh vừa được Quốc hội thảo luận có một nội dung rất quan trọng mà thành phố kiên trì đề xuất là cho phép áp dụng phương pháp hệ số K vì tính minh bạch và dễ thực hiện.

Với phương pháp hệ số K, nhà đầu tư xác định được ngay chi phí đầu vào, thuê đất trả tiền một lần hay trả hàng năm trong phương án tài chính. Các cơ quan quản lý cũng dễ áp dụng, bảo đảm minh bạch. Việc áp dụng phương pháp hệ số K cũng sẽ xử lý được câu chuyện đất giáp ranh phức tạp thời gian qua.

           Theo Chủ tịch Quốc hội, toàn bộ quy định về định giá đất hiện chưa rõ, đợi Chính phủ quy định nghị định thì Quốc hội khó mà yên tâm về vấn đề này được. Chủ tịch Quốc hội mong muốn Chính phủ đưa nội dung này vào dự thảo Luật để trình Quốc hội cho ý kiến.

     Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, không ngại luật dài, cần thiết có thể quy định thành một chương hoặc ít nhất cũng là một số điều quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Trí tuệ của toàn dân đóng góp, Quốc hội đóng góp chắc chắn sẽ hoàn thiện được quy định này hơn là sau này Chính phủ rất vất vả để xây dựng nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành.

          Có thể nói, chính sách điều tiết chênh lệch địa tô và phương pháp xác định giá đất là 2 nội dung mấu chốt của Luật Đất đai sửa đổi, cần được nghiên cứu, rà soát thật kỹ và quy định rõ ràng. Đây cũng là 2 vấn đề lớn được doanh nghiệp và người dân rất quan tâm. Hy vọng với những ý kiến đóng góp tâm huyết của đại biểu Quốc hội, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục được chỉnh sửa, hoàn thiện, bảo đảm đầy đủ các yêu cầu đề ra để sớm được Quốc hội thông qua, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước./.

                                                                                                                                         Hồng Thanh