Giảm các thủ tục xin ý kiến

       Đa số các đại biểu Quốc hội tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong quản lý, phát triển nhà ở, phát huy vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trong thực hiện chính sách, pháp luật về nhà ở; khắc phục hạn chế, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn của pháp luật hiện hành, bổ sung các vấn đề mới nảy sinh; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng, an sinh xã hội.

      Góp ý nhóm chính sách về sở hữu nhà ở, đại biểu Nguyễn Hải Dũng (Nam Định) nêu vấn đề, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định về việc lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà ở cấp Trung ương trước khi phê duyệt chương trình phát triển nhà để nâng cao chất lượng xây dựng chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở địa phương. Cụ thể, Điều 31 dự thảo Luật quy định, UBND tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng đối với ba nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh quy định tại các điểm c,d, đ, e của khoản 1, Điều 29 dự thảo Luật.

       Băn khoăn về quy định này, đại biểu Nguyễn Hải Dũng đặt câu hỏi, việc yêu cầu UBND tỉnh xin ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi thông qua chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở địa phương có cần thiết không và có thực sự thỏa mãn mong muốn, quan điểm  về phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương hay không? Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 28 dự thảo Luật, căn cứ xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm: Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm kỳ trước, hiện trạng và nhu cầu nhà ở tại thời điểm lập kế hoạch phát triển nhà ở.

       Trong khi đó, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia do chính Bộ Xây dựng chủ trì và trình Thủ tướng Chính phủ thông qua. Như vậy, việc phải xin ý kiến Bộ Xây dựng 2 lần sẽ làm mất thời gian của địa phương nhiều hơn, dẫn đến việc các dự án, chương trình phát triển nhà ở địa phương có khả năng bị kéo dài thêm.

     Đồng tình với ý kiến trên, các đại biểu Phạm Hùng Thắng (Hà Nam), Phạm Thị Minh Huệ (Sóc Trăng)... cũng đề nghị, cơ quan soạn thảo cân nhắc lại quy định UBND tỉnh xin ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi thông qua chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở địa phương. Các ý kiến này cho rằng, việc dự thảo Luật bổ sung quy định trên sẽ làm phát sinh các thủ tục hành chính cho địa phương.

                                       Quy định cụ thể hơn về nhà ở tái định cư

         Về chính sách phát triển nhà ở, Điều 51, dự thảo Luật quy định nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, trong đó nêu “Việc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp di dời đến nơi ở mới phải được thực hiện trước khi thu hồi và giải tỏa nhà ở, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có nhà ở, đất ở bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật; nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

        Góp ý vào nội dung này, đại biểu Nguyễn Hải Dũng cho rằng, “nhà ở” và “nơi ở” là hai khái niệm khác nhau. Hơn nữa, khái niệm “điều kiện” cũng phải được hiểu là rất nhiều điều kiện, ví dụ như điều kiện về môi trường, hạ tầng kinh tế kỹ thuật, xã hội, văn hóa, an ninh trật tự… Trong khi đó, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6- 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa 13 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao nêu quan điểm, chủ trương: “có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

         Theo đại biểu, Nghị quyết 18 chỉ đặt vấn đề bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, chứ không đưa ra tiêu chí cụ thể nào, như vị trí, hướng nhà, hình dáng, chiều cao, mức độ an ninh - trật tự… Để dễ thực hiện trên thực tế về nhà ở tái định cư, đại biểu đề nghị, dự thảo Luật chỉ quy định so sánh với những yếu tố có thể đánh giá, so sánh được cụ thể về chất lượng, diện tích nhà ở… Đại biểu đề nghị sửa điều này theo hướng “nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có chất lượng và diện tích bằng hoặc lớn hơn nhà ở cũ”.

                                    Đề nghị nghiên cứu quy định sở hữu và cải tạo nhà chung cư khả thi hơn

        Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) bày tỏ đồng tình dự thảo luật đưa việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư từ 1 mục với 7 điều thành 1 chương với 13 điều. Tuy vậy, ông cho rằng, còn nhiều điểm phải bàn vì đây là vấn đề phức tạp, “hiện cải tạo chung cư cũ không đơn giản chút nào!”.

     Đại biểu cho rằng, nguyên nhân sâu xa xuất phát từ việc nhà chung cư được sở hữu vĩnh viễn, sở hữu không thời hạn nên người sở hữu có quyền, họ không đồng ý thì không phá dỡ được.

    Do đó, đại biểu đề nghị,  không chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cũ theo thời hạn công trình thiết kế mà phải quy định rất rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn của công trình thiết kế.Làm được như vậy, người dân sở hữu nhà chỉ trả tiền cho việc sở hữu nhà trong thời hạn thiết kế đó, không phải trả tiền cho việc sở hữu vô thời hạn, giá nhà sẽ khác so với nhà được quy định sở hữu vô thời hạn. Về mặt xã hội sẽ tránh được tình trạng không thể phá dỡ nhà khi chỉ một vài hộ không đồng tình, nhà xuống cấp nguy hiểm như tình trạng hiện nay.

    Theo đại biểu, nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn thiết kế, nhưng đi kèm theo đó, nếu đến thời hạn bên thiết kế đánh giá lại, kiểm định chất lượng chung cư thấy vẫn tốt, vẫn tồn tại được thì quyền của người sở hữu tiếp tục được kéo dài, không bị mất đi.

      Đại biểu Vũ Tuấn Anh (Phú Thọ) cũng đề nghị nghiên cứu quy định sở hữu và cải tạo nhà chung cư khả thi hơn. Ví dụ nghiên cứu cơ chế có nguồn cải tạo, như quỹ cải tạo nhà chung cư, trong đó bắt buộc chủ đầu tư đóng và chủ sở hữu nhà chung cư tham gia một phần.

     Đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TP.HCM) nhấn mạnh, chung cư tuổi thọ càng cao thì hiệu quả kinh tế đối với xã hội càng lớn. Một nơi ở dài hạn, từ thế hệ này sang thế hệ khác, là nhu cầu tinh thần rất lớn, củng cố quan hệ gia đình. Ở nước ngoài có chung cư hàng trăm năm, tất nhiên họ có sửa chữa, củng cố, trở thành những khu di tích làm nên hồn cốt của đô thị đó.

 Đại biểu cho rằng, cần có phương án duy trì chung cư sở hữu lâu dài, đồng thời quy định sở hữu có thời hạn để người dân lựa chọn. Vấn đề đặt ra là xử lý vấn đề an toàn thế nào. Có thể sở hữu dài hạn nhưng phải tuân thủ sự an toàn vì đó là an ninh chung. Có nước, nhà ở thương mại có thể sở hữu lên đến hàng trăm năm, nhưng khi không còn bảo đảm an toàn thì các công ty phát triển bất động sản sẽ thương thảo với người dân để mua lại căn nhà cũ, duy tu, sửa chữa hoặc xây dựng mới.

     Tóm lại phải có sự lựa chọn, không nên chỉ chọn một thứ mà thôi vì trong tương lai chúng ta phải khuyến khích nhà ở càng lâu dài, tuổi thọ càng cao càng tốt, càng có lợi cho xã hội, đất nước.

                                                                Nên tăng thuê nhà ở xã hội

     Đại biểu Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, chính sách về phát triển, quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê - mua là một nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi luật, tuy nhiên chưa thể hiện trúng, đúng trong dự thảo để xử lý các vướng mắc trong thực tiễn.

    Theo đại biểu, dự thảo đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp. Thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình. Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp, vì vậy việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là nhà ở trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn.

         Đại biểu lưu ý, nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả người dân khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi mua nhà ở xã hội giá thấp hoặc người có tiền mượn tên công nhân mua đăng ký dẫn tới đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất ý nghĩa.

          Một điểm bất cập nữa là không tách bạch phát triển nhà ở xã hội với quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Quá chú trọng đến các ưu đãi cho bên cung tức là nhà đầu tư hơn là các ưu đãi cho bên cầu, tức là người có thu nhập thấp. Các chủ đầu tư được ưu đãi vốn, lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn, giảm thuế đất đai còn người mua nhà được nhận ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp.

        Hệ quả của chính sách trên dẫn đến chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư nhà ở xã hội để bán, thu hồi vốn nhanh hơn mà ít chủ đầu tư quan tâm đến quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội vì phân khúc này khó làm, thu hồi vốn chậm.

     Từ quan điểm trên, đại biểu đề nghị nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả ba bên chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân. Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý vận hành xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

     Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội.

      Tuy nhiên, đai biểu Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật lại cho rằng, giải pháp đại biểu Nguyễn Văn Hiển nêu ra là hợp lý, nhưng nếu thực hiện thì Nhà nước phải bỏ ra nguồn lực rất lớn, vượt khả năng thực tế. Còn với nhà đầu tư, việc bỏ tiền cục mà thu tiền lẻ thì cũng khó thu hút như thời gian qua.

       Theo đại biểu, hiện nay có nghịch lý là nhà ở xã hội có rất nhiều ưu đãi nhưng không phát triển, còn nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng cho thuê lại phát triển rất nhanh và đảm bảo cung ứng chỗ ở cho phần lớn người lao động.

    Do đó, để tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thì bên cạnh chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú cho công nhân thì nên cụ thể chính sách với nhà do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để thể hiện đúng vai trò, đóng góp của loại nhà này.

     Tranh luận về vấn đề này,  đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) không đồng ý với đại biểu Ngô Trung Thành về việc cho rằng, Nhà nước không đủ tiền để đầu tư nhà cho thuê. Chính phủ rà soát đất công, tài sản công còn hoang phí, Quốc hội giám sát thì sẽ có nguồn lực tài chính rất lớn đầu tư nhà cho người lao động thuê, đại biểu gợi ý. Đại biểu Trần Hoàng Ngân đồng tình với đại biểu  Ngô Trung Thành đề nghị bổ sung quy định quản lý nhà trọ. Bởi, hiện chủ nhà trọ giữ vai trò quan trọng hơn nhà đầu tư bất động sản trong đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động tại các đô thị lớn và đề nghị Chính phủ nên trình Quốc hội có gói hỗ trợ chủ nhà trọ với lãi suất 0 đồng để nâng cấp, đảm bảo chuẩn hoá theo quy định để vừa đảm bảo an sinh xã hội vừa huy động nguồn lực xã hội lo chỗ ở cho người lao động.

     Đại biểu Nguyễn Lâm Thành, Phó Chủ tịch Hội đồng dân tộc phân tích: Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2021-2030 và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2021-2025 đã ghi rõ phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các KCN, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội.

        Do vậy dự thảo luật cần làm rõ sâu sắc hơn về nội dung chính sách cho từng loại hình đối tượng, đáp ứng yêu cầu chung phát triển kinh tế xã hội. Trong đó cần xác định rõ, đúng, thống nhất nội hàm nhà ở xã hội. Đại biểu đề nghị mở rộng hơn khái niệm nhà ở xã hội. Cần tránh quan niệm bất thành văn nhà ở xã hội là nhà ở cho đối tượng loại 2, giá rẻ đi cùng chất lượng kém, không đảm bảo các điều kiện sử dụng cho người dân.

    Đại biểu đặt vấn đề nên chăng đưa khái niệm nhà giá thấp thay cho nhà giá rẻ trong tiếp cận, xây dựng chính sách để thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Trong đó, Nhà nước sử dụng các công cụ thuế, tín dụng, hỗ trợ đầu tư từ ngân sách, chính sách đất đai để bù vào giá trị cần đầu tư tăng thêm trên nguyên tắc kinh tế thị trường để giảm giá bán, giá thuê nhà cho các đối tượng chính sách và coi đây là nguồn vốn đầu tư cho an sinh xã hội./.

                                                                                                                                          Hồng Thanh