Đa số đại biểu Quốc hội cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội lần này đã được chỉnh lý, hoàn thiện rất công phu, nghiêm túc, tiếp thu tối đa ý kiến của nhân dân, các cơ quan, tổ chức, chất lượng được nâng lên rất nhiều so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư.

Các đại biểu đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã rất nỗ lực để tiếp thu 12 triệu lượt ý kiến và bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đại biểu cho rằng, hàng triệu ý kiến của nhân dân gửi đến Chính phủ cũng là hàng triệu niềm tin của người dân gửi đến Quốc hội, Chính phủ, kỳ vọng Luật Đất đai sau sửa đổi sẽ khắc phục những hạn chế, bất cập trong quản lý đất đai thời gian qua.

                                                   Hoàn thiện quy định về chênh lệch địa tô và giá đất

          Nhiều đại biểu quan tâm cho ý kiến và đề nghị cần hoàn thiện thêm vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất. Bởi, đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia nên cần cơ chế, chính sách để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong quản lý đất đai.

          Theo đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam), một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai là nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai minh bạch chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao.

Đại biểu Trần Văn Khải chỉ rõ, đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có giá cao gấp chục lần so với đất nông nghiệp. Do vậy vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị phát triển dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị.

          Nhấn mạnh, chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị , Luật Đất đai sửa đổi lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

          Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Theo đại biểu, nếu áp dụng 4 phương pháp như dự thảo quy định cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến giúp tưởng minh hơn về vấn đề này.

           Đại biểu Trần Văn Khải gợi ý, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

           Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

          Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh

          Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.

          Thể chế chính sách đối với loại hình đất kinh doanh phi nông nghiệp còn mờ nhạt.

           Đại biểu Nguyễn Thị Mai Hoa (Đồng Tháp) cho rằng, tại Điều 10 của dự thảo luật đề cập tới nhóm đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trong đó có đất thương mại dịch vụ. Đây là loại đất quan trọng, tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản lớn, như bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng… Loại đất này góp phần nâng cao giá trị và tăng thu ngân sách địa phương, giải quyết quyết việc làm cho người dân. Theo thống kê có khoảng 25% lao động làm việc trong ngành ăn uống và liên quan đến lưu trú, đây là giải pháp đảm bảo an sinh xã hội, xóa bỏ khoảng cách giàu nghèo.

          Tuy nhiên đại biểu băn khoăn về thể chế chính sách cho loại đất này còn mờ nhạt, vì vậy cần có chế định cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi. Đại biểu đề nghị sửa đổi Điều 47 về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm. Đại biểu cũng đề nghị bổ sung đất đa mục đích tạo cơ sở pháp lý cho việc thí điểm, thực hiện chính sách hợp tác công tư trong lĩnh vực sự nghiệp giáo dục đào tạo, văn hóa thể thao, y tế, khoa học và công nghệ.

           Xác định rõ diện tích đất phục vụ đời sống và làm việc trong khu công nghiệp

           Về Khoản 10 Điều 201 của dự thảo luật về đất khu công nghiệp, đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Hậu Giang) cho rằng, quy định như dự thảo luật thiếu sự rõ ràng khi sử dụng cụm từ “xác định nhu cầu xây dựng”, chưa tương thích với Luật Nhà ở sửa đổi để tháo gỡ khó khăn về nhà ở cho công nhân ở khu công nghiệp.

Đại biểu đề nghị quy định theo hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân ở khu công nghiệp, tương thích với  sửa đổi Luật nhà ở; coi nhà lưu trú cho công nhân thuê là hạ tầng thiết yếu cho khu công nghiệp. Đại biểu đề nghị quy định: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng công trình công cộng, phục vụ đời sống, làm việc trong khu công nghiệp…

            Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Quảng Ninh) góp ý vào Điều 19 và Điều 79 về việc thu hồi đất, đề nghị quy định rõ về việc thu hồi đất tại các khu kinh tế để phục vụ cho việc phát triển kinh tế. Ngoài ra, cần có quy định rõ về các chủ thể kinh doanh được thuê đất, đất do Nhà nước quản lý...

           Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà cho rằng, Ban soạn thảo cần bổ sung vào dự án Luật việc thu hồi đất để phát triển các dự án thực hiện các khu chức năng trong khu kinh tế. Bởi vì khu kinh tế là chế định được quy định trong pháp luật về đầu tư. Do vậy, Luật Đất đai cũng nên có quy định về phát triển khu kinh tế từ khâu thu hồi đất phục vụ để phát triển và các ưu đãi đầu tư trong khu kinh tế, góp phần tháo gỡ khó khăn trong việc thu hồi đất trong khu kinh tế để phát triển các khu chức năng.

           Làm rõ khái niệm chỉnh trang đô thị, tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị

          Về hành lang pháp lý để phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD, đại biểu Nguyễn Phi Thường (Hà Nội) đề nghị nghiên cứu, xem xét bổ sung, làm rõ khái niệm chỉnh trang đô thị cũng như khái niệm tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị và nội dung quy định tại Điều 3 của dự thảo Luật.

          Bên cạnh đó, nghiên cứu bổ sung một số nội dung liên quan đến chính sách, quan điểm, định hướng quy định về tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị theo xu thế thực tiễn các nước phát triển đã triển khai và Điều 198 của dự thảo Luật. 

          Về quản lý, khai thác và sử dụng đất không gian ngầm, đại biểu Nguyễn Phi Thường đề nghị bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến quản lý, khai thác, sử dụng đất không gian ngầm và Điều 214 của dự thảo luật để giải quyết những bất cập của vấn đề này.

Đồng thời cần quan tâm làm rõ thêm một số nội dung liên quan đến thu hồi phải có mặt bằng xây dựng công trình ngầm, quyền sử dụng đất công trình ngầm nằm đan xen với phần ngầm công trình trên mặt đất, quy định về tài chính đối xử đất công trình ngầm; việc xác định không gian sử dụng đất theo chiều sâu; quyền, nghĩa vụ người sử dụng các công trình ngầm; chế độ sử dụng đất đối với các loại công trình ngầm; cơ chế, chính sách huy động khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng công trình ngầm.

           Liên quan đến vấn đề tách công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư thành dự án độc lập, đại biểu Nguyễn Phi Thường đề nghị cụ thể hóa nội dung quy định tại Điều 92 của dự thảo Luật, trong đó cần lưu ý các vấn đề: cụ thể hóa các trường hợp được tách nội dung bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành dự án riêng và theo hướng mở để người quyết định đầu tư xem xét, quyết định cơ cấu, thành phần hồ sơ dự án này, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt cũng như vai trò, trách nhiệm của cơ quan chuyên môn trong quá trình thẩm định, phê duyệt dự án này.

           Đồng thời cần bổ sung đưa vào mục 5 Chương 7 trong dự thảo Luật một điều quy định về quy hoạch, kế hoạch tái định cư, gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trung hạn và hàng năm. 

      Bên cạnh đó, đại biểu Nguyễn Phi Thường cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung chính sách để triển khai thực hiện đầu tư trước, dự án xây dựng khu tái định cư theo hướng tổng thể, không nên triển khai, chỉ sử dụng dành riêng cho một dự án cụ thể mà cần tạo lập quỹ đất tái định cư mang tính tập trung, đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật xã hội phục vụ tái định cư cho nhiều dự án trong cùng một khu vực, trong đó ngoài việc bố trí quỹ đất tái định cư phục vụ cho dự án đầu tư công mà còn tính đến việc Nhà nước bán lại một số chỗ tái đầu tư đã hình thành cho các nhà đầu tư phục vụ tái định cư cho người dân để thực hiện các dự án theo hình thức xã hội hóa.

          Nghiên cứu kỹ nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

           Đại biểu Mai Văn Hải (Thanh Hóa) cho biết, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khoản 1 Điều 60 của dự thảo luật quy định, các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối, phân bổ nhu cầu sử dụng đất của các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất. 

           Đại biểu cho rằng đây là quy định được nêu trong Nghị quyết 751 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích một số điều của Luật Quy hoạch. Đại biểu cho rằng quy định nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời như các quy hoạch được quy định trong Luật Quy hoạch năm 2017 cần phải xem xét lại, bởi các quy hoạch được lập theo quy định trong Luật Quy hoạch được lập lần đầu, tích hợp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, không thể thực hiện đúng theo trình tự, nên phải lập đồng thời.

           Đối với quy hoạch sử dụng đất, từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đã thực hiện tốt theo nguyên tắc từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch cấp dưới phải căn cứ và phù hợp với quy hoạch cấp trên, hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất mang tính chất kỹ thuật, chuyên ngành. Đại biểu đề nghị với quy hoạch sử dụng đất, nên thực hiện nguyên tắc từ quy hoạch sử dụng đất quốc gia, sau đó mới lập đến cấp tỉnh, cấp huyện.  

          Sửa đổi Luật Đất đai cần khắc phục tình trạng quy hoạch treo.

Góp ý về quy hoạch, kết hoạch sử dụng đất, đại biểu Tô Văn Tám (Kon Tum)cho biết, đây là vấn đề được người dân quan tâm, nhưng trên thực tế việc tổ chức thực hiện chậm hoặc không thực hiện được một số nội dung của quy hoạch. Việc thực hiện chậm này không chỉ là 5 năm, 10 năm, 20 năm, thậm chí còn lâu hơn và được người dân gọi là quy hoạch treo.

          Quy hoạch treo không chỉ gây lãng phí, ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội mà còn ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, sửa đổi luật Đất đai cần có quy định rõ ràng, khả thi để xóa bỏ tình trạng này.

          Đại biểu đề nghị bỏ tầm nhìn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 62, bởi tầm nhìn chỉ mang tính ước lượng, dự báo, mà dự báo có thể chính xác, có thể không chính xác, có thể là một tác nhân của quy hoạch treo. Người dân chỉ mong muốn nhà nước xác định rõ quy hoạch đất đai cụ thể là bao lâu và quyền lợi của họ như thế nào trong khu vực quy hoạch. Việc bỏ tầm nhìn quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu này.

          Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người dân trong vùng quy hoạch, cần chỉnh lý, bổ sung thêm tại khoản 3 Điều 78 theo hướng: khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và thực hiện các quyền của quyền sử dụng đất quy định tại Điều 38 của luật này và pháp luật liên quan. Đại biểu cho biết, “pháp luật liên quan” rất rộng, người dân khó tiếp cận vì vậy cần quy định vào dự thảo luật một điều về quyền của người sử dụng đất.  Đồng thời, bổ sung vào khoản 3 điều 76 nội dung: hết kỳ quy hoạch sử dụng đất đã được quyết liệt mà không thực hiện dự án thì hủy bỏ quy hoạch.

          Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động cho thuê đất

           Đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) cho rằng Điều 120 của dự thảo Luật quy định về nội dung cho thuê đất, cụ thể tại Khoản 2  quy định về Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã cơ bản thể chế được chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18.  Đặc biệt là việc quy định cụ thể các nhóm, lĩnh vực, ngành và đất sử dụng cho những lĩnh vực được trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

          Tuy nhiên, theo đại biểu đây là vấn đề cần phải xem xét yếu tố đặc thù phát triển của từng địa phương. Bởi thực tế có những dự án được xác định là động lực, trọng điểm để thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của một địa phương và nhà đầu tư yêu cầu phải được trả tiền một lần để có thể cân đối, chủ động phương án tài chính đầu tư cho thực hiện dự án nhằm đảm bảo tính ổn định, tránh biến động trong quá trình triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư nhưng sẽ không được áp dụng hình thức thanh toán một lần.

          Do đó, đại biểu đề nghị cần xem xét bổ sung tại Khoản 2, Điều 120 thêm trường hợp đó là đối với những dự án mang tính chất động lực, trọng điểm nằm trong chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địa phương thì giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê./.

                                                                                                                                                   Hồng Thanh