Rõ phương pháp định giá đất

          Thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá, qua tiếp thu ý kiến các đại biểu tại kỳ họp thứ 4, tổ chức lấy ý kiến nhân dân, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có bước tiến quan trọng về chất. Song, vấn đề đại biểu Quốc hội, cử tri và nhân dân quan tâm là sự thống nhất, tính khả thi sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành.

      Theo báo cáo của Chính phủ, có 20 Luật trực tiếp liên quan đến dự án Luật Đất Đai (sửa đổi), trong đó có 3 dự án Luật, gồm: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến hoặc thông qua tại kỳ họp này.

       Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh cũng xem xét để thành phố được đi trước một bước, áp dụng một số chính sách mới được nêu trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

      Để dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm tính khả thi, đáp ứng yêu cầu thực tiễn ngay sau khi dự án Luật được Quốc hội thông qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Chính phủ, cơ quan soạn thảo rà soát các quy định trong các Luật khác có liên quan, trường hợp cần thiết sẽ sửa đổi, bổ sung, tích hợp ngay trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

       Đồng thời, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu ý kiến về một số nội dung, điều khoản trong dự thảo Luật còn mâu thuẫn, cần được rà soát, điều chỉnh. Cụ thể, tại Điều 115 và Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định theo hướng chuyển hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và sẽ được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng khoản 1 Điều 38 dự thảo vẫn quy định sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội trong các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất.

     Tại khoản 7, Điều 120 dự thảo Luật Đất đai  (sửa đổi) quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, đấu thầu, hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và thỏa mãn các điều kiện. Quy định này là chưa minh bạch, mâu thuẫn, bởi Luật Đấu thầu quy định quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư bắt đầu từ việc công bố dự án đầu tư và thông báo mời thầu để các nhà đầu tư nộp hồ sơ; với trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký thì không đủ điều kiện đấu thầu.

        Luật Đầu tư quy định, trước khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì dự án phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó nêu rõ thời gian hoàn thành và thẩm quyền điều chỉnh tiến độ dự án. Nhưng tại khoản 3, Điều 121 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định người trúng đấu giá phải bảo đảm hoàn thành dự án theo đúng tiến độ ghi trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ mâu thuẫn trong thực tế, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

       Các Điều 20, 75, 108 dự thảo Luật quy định về vấn đề lấn biển, nhưng chưa làm rõ hình thức triển khai dự án lấn biển mà không sử dụng vốn nhà nước. Và theo Điều 75,108, với dự án lấn biển không sử dụng vốn nhà nước phải lựa chọn thông qua đấu giá, nhưng Điều 120 dự thảo lại quy định dự án lấn biển thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất mà không qua đấu giá.

      Ngoài ra, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng nêu rõ đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa và hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế. Do đó, đối chiếu với dự án Luật Đất đai cần thiết phải có 1 chương riêng quy định về vấn đề này hoặc có thể quy định ở những điều luật cụ thể ở các chương khác nhau trong Luật nhưng cần phải làm rõ, quy định cụ thể từng nội dung về điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa và hạch toán đối với đất đai...

         Cùng với đó, cũng tại Nghị quyết số 18 của Trung ương yêu cầu phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, theo Chủ tịch Quốc hội, khi đọc các nội dung của dự thảo Luật về giá đất thì sẽ rất khó cho Quốc hội để thảo luận. “Quốc hội không biết thảo luận cái gì vì nội dung chi tiết do Chính phủ quy định”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

          Mặt khác, theo nhiều ý kiến chuyên gia, càng nhiều phương pháp thì càng khó áp dụng. Do đó, trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho TP.Hồ Chí Minh vừa được Quốc hội thảo luận có một nội dung rất quan trọng mà thành phố kiên trì đề xuất là cho phép áp dụng phương pháp hệ số K vì tính minh bạch và dễ thực hiện.

         Với phương pháp hệ số K, nhà đầu tư xác định được ngay chi phí đầu vào, thuê đất trả tiền một lần hay trả hàng năm trong phương án tài chính. Các cơ quan quản lý cũng dễ áp dụng, bảo đảm minh bạch. Việc áp dụng phương pháp hệ số K cũng sẽ xử lý được câu chuyện đất giáp ranh phức tạp thời gian qua.

           Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, toàn bộ quy định về định giá đất hiện chưa rõ, đợi Chính phủ quy định nghị định thì Quốc hội khó mà yên tâm về vấn đề này được. Chủ tịch Quốc hội mong muốn Chính phủ đưa nội dung này vào dự thảo Luật để trình Quốc hội cho ý kiến.

       Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, không ngại luật dài, cần thiết có thể quy định thành một chương hoặc ít nhất cũng là một số điều quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Trí tuệ của toàn dân đóng góp, Quốc hội đóng góp chắc chắn sẽ hoàn thiện được quy định này hơn là sau này Chính phủ rất vất vả để xây dựng nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành.

          Về lấy ý kiến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, các quy định trong dự thảo Luật chưa bảo đảm được tính thực chất của việc lấy ý kiến nhân dân. Có cùng nhận định này, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, phải tránh câu chuyện "lấy ý kiến cho có, hình thức”.

          Chủ tịch Quốc hội phân tích những nội dung còn chưa rõ của dự thảo Luật như chưa rõ tỷ lệ phần trăm để xác định là đồng thuận hoặc không đồng thuận. Nếu người dân không đồng thuận thì như thế nào. Trường hợp các ý kiến góp ý của nhân dân không đồng thuận với dự thảo quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hay quy hoạch, kế hoạch sử dụng của cấp huyện thì cơ quan thẩm quyền có xem xét sửa đổi nội dung quy hoạch và kế hoạch đất hay không?- sửa đổi toàn bộ hay sửa đổi một phần? Trong trường hợp bảo lưu tức cơ quan có thẩm quyền khác với ý kiến nhân dân thì trách nhiệm giải trình sẽ như thế nào? Chế tài xử lý trách nhiệm của người có thẩm quyền mà không thực hiện trách nhiệm giải trình ra sao?

           Chủ tịch Quốc hội cho rằng nếu không được làm rõ những vấn đề này thì tính khả thi của việc lấy ý kiến nhân dân rất thấp và sẽ lại hình thức; đồng thời khó khăn cho những người thực hiện ở cơ sở bởi thiếu ranh giới để ra quyết định.

          Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát nội dung quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chủ tịch Quốc hội phản ánh thực tế, các nhà đầu tư rất ngại đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp vì sợ những thay đổi bất thình lình trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp. Rủi ro lớn nhất của đầu tư vào nông nghiệp chính là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là ý kiến của một số nhà đầu tư.

          Chủ tịch Quốc hội cho biết thêm đây cũng là lĩnh vực phát sinh nhiều sai phạm vừa qua. Nếu không quy định kỹ thì rất khó vận hành, mà vận hành rồi cũng khó tránh khỏi vi phạm.

       Mặt khác, rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là điều khó tránh khỏi do yêu cầu thực tiễn. Do đó, phải quy định rất cụ thể, chi tiết, chặt chẽ về điều kiện, trình tự, thủ tục, thẩm quyền, vấn đề giám sát, chế tài xử lý vi phạm trong trường hợp có lợi dụng việc điều chỉnh để thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của nhân dân.

             Chủ tịch Quốc hội đề nghị dự thảo Luật phải bổ sung quy định nguyên tắc của việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tương thích với nội dung nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định các tiêu chí cơ bản để thực hiện việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để hạn chế việc thay đổi quy hoạch, kế hoạch tuỳ tiện; bổ sung chế tài xử lý đối với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có như vậy mới đủ sức răn đe và lập lại trật tự trong lĩnh vực này.

           Đại biểu Lã Thanh Tân (Hải Phòng) đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ một số khái niệm nêu trong dự thảo như đất có mặt nước chuyên dùng, đất có mặt nước ven biển, đất có mặt nước nội địa...; cần rà soát để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các Luật khác như Luật Thủy sản, Luật Tài nguyên khác. Dự thảo Luật cũng sử dụng một số khái niệm như sử dụng đất tiết kiệm, sử dụng đất hiệu quả, chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng..., đề nghị rà soát để sử dụng các thuật ngữ cho thống nhất.

       Nhất trí với báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ, không bỏ quy định  về đất sử dụng cho Khu kinh tế. Bởi lẽ, đất sử dụng Khu kinh tế được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và thực tế mô hình khu kinh tế đang phát huy hiệu quả cao trong thu hút đầu tư.

      Ngoài các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại Điều 79 dự thảo Luật thì cần tính đến các cơ chế thu hồi đất trong một số trường hợp khác như thu hồi đất để phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng nhà ở thương mại, cải tạo chung cư cũ và các dự án công viên, giải trí...;  đề nghị có cơ chế Nhà nước hỗ trợ trong trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận được hết với các trường hợp cần thu hồi đất...

       Đại biểu Nguyễn Chu Hồi (Hải Phòng) đề nghị cơ quan soạn thảo nên xem xét, cân nhắc, làm rõ nội hàm quy định về phạm vi điều chỉnh của Luật. Đại biều cho rằng, nên quy định là phạm vi điều chỉnh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là lãnh thổ đất liền, về phần lãnh thổ trên biển cần quy định cụ thể ở Luật khác về quản lý biển; cần có chế tài rất cụ thể với dự án, trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, chậm triển khai, lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm tình trạng khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất...

                                        Cần thiết xây dựng Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự

          Thảo luận về dự án Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự,  Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, việc nâng Pháp lệnh Bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự năm 1994 lên thành luật là cần thiết. Đối với dự án Luật này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến, Bộ Quốc phòng cũng đã tiếp thu nhiều nội dung. Đến nay, các nội dung của dự thảo Luật đã cơ bản đảm bảo phù hợp với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, phù hợp với Hiến pháp và thống nhất với các Luật có liên quan như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Bảo vệ bí mật nhà nước, các Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên…

           Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, đây là một dự án Luật khó, một số nội dung quy định còn chung chung. Do vậy, Ban soạn thảo cần rà soát và quy định cụ thể hơn để đảm bảo tính khả thi. Đặc biệt về nội dung liên quan đến phân loại, phân nhóm công trình quốc phòng và khu quân sự, cần phân loại sao cho khoa học, đơn giản và dễ hiểu.  Đồng thời, cần chú ý quy định về điều khoản chuyển tiếp để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai Luật.

           Đại biểu Nguyễn Minh Quang (Hải Phòng) cho biết, sau gần 30 năm thực hiện Pháp lệnh Bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự đạt được những kết quả quan trọng, góp phần tích cực vào củng cố, xây dựng thế trận khu vực phòng thủ, nhưng cũng bộc lộ nhiều hạn chế trong xác định phạm vi, các nhóm công trình, cũng như chế độ quản lý, trách nhiệm...

           Do đó, việc xây dựng dự án Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự là hết sức cần thiết, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tháo gỡ vướng mắc, đồng thời tạo sự đồng bộ với các Luật có liên quan trong lĩnh vực quản lý đất đai, đầu tư...

           Ngoài ra, để đáp ứng yêu cầu công tác quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự cũng có những quy định hạn chế quyền con người, quyền công dân, cần phải được nâng lên thành Luật, phù hợp với Hiến pháp năm 2013.

          Đại biểu Nguyễn Minh Quang cơ bản nhất trí với các quy định, nội dung dự thảo Luật, quy định cụ thể nhằm khắc phục những vướng mắc, hạn chế thực tiễn. Tuy nhiên, theo đại biểu, Khoản 3 điều 11 dự thảo Luật quy định Thủ tướng Chính phủ quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng công trình quốc phòng và khu quân sự sang mục đích khác, bao gồm cả chuyển đổi mục đích sử dụng đất quốc phòng,  đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát, bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

          Nhấn mạnh việc xây dựng dự thảo Luật này là hết sức cần thiết, đại biểu Nguyễn Chu Hồi (Hải Phòng) cho rằng, việc hoàn thiện hành lang pháp lý đối với việc quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự sẽ đảm bảo được quy định pháp luật điều chỉnh có tính bền vững, lâu dài.

           Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật này, đại biểu Nguyễn Chu Hồi chỉ ra, trong dự thảo Luật có phạm vi điều chỉnh nhưng lại chưa đề cập rõ đối tượng áp dụng. Do vậy, cần điều chỉnh lại để đảm bảo thống nhất với cấu trúc của các dự án Luật được ban hành. Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng, quy định về nguyên tắc quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự đang sử dụng câu chữ quá dài, khó nhớ, cần điều chỉnh lại theo hướng đơn giản, chặt chẽ và khoa học hơn.

          Ngoài ra, các đại biểu cũng đề nghị các chính sách đề cập trong dự thảo Luật  cần quy định cụ thể, gọn gàng hơn; rà soát từ ngữ sử dụng ở nhan đề các Điều sao cho thống nhất trong toàn bộ dự thảo Luật cũng như tương thích với các Luật khác có liên quan, đặc biệt là dự thảo Luật Phòng thủ dân sự…

                                                                                                                           Hồng Thanh