Nhận diện rõ những hạn chế, vướng mắc

          Những con số thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy cần có thêm nhiều cú hích để phát triển thị trường BĐS. Cụ thể, trong quý 2-2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế,  mới hoàn thành có 7 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), bằng khoảng 29.17% so với quý 2-2022. Lượng giao dịch bất động sản thành công  mớibằng khoảng 43,03% so với quý 2-2022. Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng; phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương  tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước (cá biệt có dự án sản phẩm liền kề shophouse của dựng án được rao bán giảm khoảng 10-15% so với giá gốc).

       Tuy nhiên, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nếu nhìn vào các con số giao dịch BĐS trên thị trường mà đánh giá kết quả thị trường thì không thoả đáng. Bởi lẽ, thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với nền kinh tế, nhưng luôn lạc hậu hơn so với nền kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng thì thúc đẩy thị trường BĐS, khi thị trường BĐS tăng trưởng thì tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế còn đang trầm lắng thì khó có thể nói thị trường BĐS sôi động.

Mặc dù vậy, vẫn phải nhìn nhận hiện nay thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, nhất là phân khúc nhà ở xã hội rất thấp. Cùng với đó là những khó khăn vướng mắc liên quan tới pháp lý, việc phát triển thị trường chứng khoán, thị trường vốn, các thủ tục hành chính, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền… Ngoài ra, còn có một bộ phận cán bộ, công chức, cơ quan, đơn vị thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy, chậm xử lý, không dám đề xuất, không dám quyết định.

          Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, các giải pháp mới chỉ tập trung về phía cung, trong khi thị trường bất động sản hiện nay khó cả về cung và cầu. Cầu về bất động sản hiện nay trì trệ và có khả năng tiếp tục trì trệ. Các phân tích gần đây về tổng cầu chưa thấy điểm gì sáng, như việc làm, tốc độ tăng trưởng đang cải thiện như còn chậm, đầu tư công còn chậm… Do đó, cần phải phân tích đầy đủ cầu cho thị trường bất động sản để có cách tiếp cận về cầu. Nếu không, chúng ta đầu tư, xây dựng xong lại để đấy, không có thị trường tiêu thụ, thị trường khó có thể phát triển.

          Sớm có thêm những giải pháp quyết liệt, hiệu quả

           Nhiều doanh nghiệp xây dựng, BĐS đã kiến nghị, hiến kế với Chính phủ những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường BĐS. Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng yêu cầu các địa phương thống kê báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng vướng mắc không giải quyết được trong thời hạn quá 5 năm và đề xuất cách xử lý. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, các luật liên quan đến thị trường bất động sản dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10-2023 và có hiệu lực từ năm 2024. Như vậy sẽ có hàng loạt dự án đang triển khai thủ tục đầu tư từ 2022 và 2023 sẽ chịu tác động của những thay đổi về pháp lý. Vì vậy, cần quan tâm đến vấn đề chuyển tiếp các dự án giữa luật cũ và luật mới.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư IMG đề xuất nêndùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ. Từ đó, chỉ có những người thật sự làm dự án mới dám giữ đất và khi giữ đất thì phải làm dự án rất nhanh. Biện pháp này không chỉ chống đầu cơ đất mà còn giúp cho Bộ Tài chính có một nguồn thu lớn. Từ đó kiến nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai bổ sung và áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế luỹ tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời, giống như nước ngoài đang thực hiện. Đồng thời kiến nghị giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10% và cần có quy định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ: nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, đối với nhà ở xã hội, cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất… Về quy trình đầu tư phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết. nếu vẫn cứ như các dự án nhà ở thương mại từ 24-36 tháng thì rất khó, do đó ông Nguyễn Văn Khôi đề nghị rút ngắn xuống dưới 12 tháng. Về tiêu chí người mua nhà ở xã hội và quy trình thủ tục xét duyệt, ông Khôi đề nghị tận dụng ngay các dữ liệu về dân cư mà ngành công an đang quản lý để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà. Về vấn đề lãi suất, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7% và người mua nhà ở xã hội là 8,2% năm là rất cao và  kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm.

          GS.TS Hoàng Văn Cường  mong muốn Chính phủ cần vận hành một nghị quyết về quy trình xử lý vướng mắc trong khung luật pháp, bằng cách được phép lựa chọn và áp dụng linh hoạt các quy định đúng luật làm sao phù hợp nhất, áp dụng đúng thực tế nhu cầu cao nhất trên nguyên tắc công khai, minh bạch, không có vụ lợi… Như vậy, sẽ không còn tình trạng cán bộ "ngồi chờ" mà phát huy được tính năng động, sáng tạo của cán bộ.

          TS Cấn Văn Lực đề xuất, đối với các dự án tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…). Về định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 (2014), Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán. Về nguồn vốn,  tiếp tục giảm lãi suất  tín dụng; sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp nhằm củng cố lại niềm tin; sớm khuyến khích phát hành TPDN ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt; nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn NSNN làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

           PGS.TS Trần Đình Thiên đề nghị, về thủ tục pháp lý, vẫn phải theo tinh thần tình thế bất thường phải có giải pháp khác thường, phải vượt qua được tư duy sợ hãi thông thường. Về chính sách nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhu cầu của các địa phương là khác nhau; điều kiện, năng lực, áp lực thực thi chính sách cũng khác nhau nên cần có chính sách để bảo đảm cho các địa phương có quyền chủ động chính sách nhiều hơn.

          Cùng với đó, tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu; trong đó, cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính.

          Chung tay tháo gỡ

Phát biểu kết luận hội nghị trực tuyến ngày 3-8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính truyền đi thông điệp: tiếp tục  chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững.

          Theo đó, để tăng tổng cung và tổng cầu, Thủ tướng yêu cầu cần quyết liệt triển khai chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn nhưng có kiểm soát (giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền; đẩy mạnh việc khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…); phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát (với các biện pháp giảm, giãn hoãn thuế, phí, lệ phí…); đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phục hồi và phát triển; chú trọng nâng cao hơn nữa hiệu quả phối hợp các chính sách.

Đồng thời, tập trung thúc đẩy các động lực tăng trưởng, đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, tạo công ăn việc làm, tạo sinh kế, thu nhập, nâng cao đời sống vật chất tinh thần và nhân dân cho người dân.

          Thủ tướng yêu cầu  cơ cấu lại các phân khúc bất động sản cho phù hợp, lưu ý quan tâm phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập trung bình; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ. Đối với giải pháp về tổ chức thực hiện và giải pháp con người, Thủ tướng chỉ đạo, căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, các bộ, ngành, địa phương phải chủ động thực hiện các giải pháp  theo thẩm quyền, nếu vượt quá thẩm quyền thì đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Các cơ quan động viên, khuyến khích, đề cao trách nhiệm và hình thành cơ sở, hành lang pháp lý để cán bộ, công chức, viên chức dám nghĩ, dám làm thực hiện công việc, miễn là vô tư, trong sáng, vì lợi ích chung, vì sự phát triển; khen thưởng, kỷ luật, xử lý kịp thời, nghiêm minh.

          Thủ tướng cũng giao nhiệm vụ cụ thể cho các Bộ, ngành, địa phương về hoàn thiện thể chế; rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản; thúc đẩy nhanh hơn quá trình thực hiện đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" và Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư. Thủ tướng yêu cầu các địa phương đẩy mạnh công tác quy hoạch; nghiên cứu đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền; chú trọng việc đào tạo, nâng cao năng lực và tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức.

Thủ tướng giao Bộ Thông tin và Truyền thông, các cơ quan truyền thông, báo chí tăng cường thông tin khách quan, trung thực, chú ý đề xuất, gợi mở các giải pháp để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Người dân cần được hướng dẫn, tuyên truyền, được cung cấp thông tin liên quan bất động sản, sản phẩm của doanh nghiệp, được thông tin về các chính sách của Đảng, Nhà nước liên quan bất động sản.

Thủ tướng một lần nữa đề nghị các chủ thể liên quan gồm các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp, người dân đều phải có trách nhiệm, chung tay đoàn kết, thống nhất để giải quyết các khó khăn, vướng mắc, tiếp tục tạo chuyển biến tích cực sau hội nghị, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững./.

                                                                                                                         Hồng Thanh