Nghiên cứu kỹ quy định các giao dịch bất động sản phải qua sàn

          Đại biểu Lã Thanh Tân (Hải Phòng) nêu ý kiến: Việc quy định giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện, các ưu điểm, hạn chế, tác động kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan... nhất là có liên quan đến các vấn đề bảo đảm công khai, minh bạch giá bán từ chủ đầu tư, giá qua sàn, tránh thông đồng, nâng giá, ảnh hưởng tới quyền của người mua; các chi phí môi giới qua sàn thì ai phải chịu?

Đặc biệt, việc đưa ra quy định này cần được rà soát với các luật khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, ví dụ: Điều 7 Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”; Bộ luật Dân sự quy định “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” và “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”. Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động của các phương án, đảm bảo tính hợp lý, khả thi và đảm bảo phù hợp với quy định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đại biểu Lã Thanh Tân, nội dung quy định này đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Nay lại đưa trở lại vào dự thảo Luật thì cần phải cân nhắc rất kỹ lưỡng tác động của vấn đề này.

Đại biểu Lã Thanh Tân cho rằng, nếu xét về lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng.

Với thực trạng hiện nay, các giao dịch về bất động sản đang tiềm ẩn, tồn tại nhiều rủi ro, cơ chế phòng ngừa rủi ro pháp lý chưa được chặt chẽ, các chủ thể là cá nhân (bên yếu thế) bị thiệt hại trong thời gian qua là khá phổ biến, gây ra nhiều bất ổn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội và phát triển kinh tế, nên sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở lần này, cần quy định theo hướng: Hợp đồng, giao dịch về bất động sản mà một bên là cá nhân phải được công chứng, chứng thực. Hợp đồng, giao dịch về bất động sản giữa các chủ thể khác được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của các bên.

Để tránh sự thiếu nhất quán, chồng chéo và mâu thuẫn đối với một chế định quan trọng có vai trò bảo đảm an toàn, phòng ngừa rủi ro cho nền kinh tế nói chung; đồng thời phù hợp với xu hướng của pháp luật về bất động sản trên thế giới, đại biểu đề nghị quy định về công chứng các giao dịch liên quan đến bất động sản cần được ghi nhận trong pháp luật chuyên ngành đó là Luật Công chứng, không quy định trong Luật khác.

 Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa – Vũng Tàu) cho biết,  các quy định về sàn giao dịch bất động sản tại Điều 57 của dự thảo Luật đã thu hút sự quan tâm và tranh cãi liên quan đến việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định về sàn giao dịch bất động sản sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức không chỉ thuận lợi trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản mà còn đảm bảo tính chặt chẽ cũng như là cơ sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động theo hướng phát triển chuyên nghiệp, an toàn và khi luật được Quốc hội thông qua bảo đảm tính khả thi và hiệu quả.

          Đại biểu Lưu Bá Mạc (Lạng Sơn)  đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc làm rõ thêm sàn giao dịch bất động sản ở đây bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử và làm rõ nội hàm, tiêu chí của cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu. Đồng thời, cân nhắc bổ sung thêm một phương án mở hơn theo hướng phân loại, phân khúc các loại giao dịch bất động sản, trong đó có loại giao dịch bất động sản buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần phải qua sàn giao dịch.

          Nhiều đại biểu cũng cho rằng cần phải quy định công chứng bắt buộc thay vì mua bán qua sàn giao dịch. Bởi công chứng bắt buộc là công cụ pháp lý phổ biến để kiểm soát tốt rủi ro đối với người dân, bảo đảm sự minh bạch về thông tin của các bên khi tham gia giao dịch bất động sản.

          Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) cho rằng để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân, đề nghị tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng được quy định tại khoản 3 Điều 28 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các trường hợp giao dịch bất động sản giữa các tổ chức với nhau thì có quyền lựa chọn giao dịch thông qua công chứng hoặc qua sàn giao dịch bất động sản, vì thực tế giao dịch qua sàn chưa đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ ddể bảo vệ quyền lợi cho các bên có liên quan.

                                                           Gỡ điểm nghẽn, giúp phát triển thị trường bất động sản

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm sửa đổi, bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

          Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Hà Nội) cho rằng, nếu được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, giúp phát triển thị trường bất động sản và quản lý chặt chẽ thị trường này.

          Tuy nhiên, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà cũng chỉ rõ, còn một số hạn chế và cần tiếp tục hoàn thiện. Tại Điều 10, dự thảo Luật, điều kiện để một tổ chức được kinh doanh bất động sản hiện không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự và quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính. Điều này dẫn đến bỏ sót nhiều tổ chức tuy không đủ điều kiện nhưng vẫn được kinh doanh bất động sản như: tổ chức đang bị cấm kinh doanh hoặc đang bị cấm huy động vốn và tổ chức đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn.

           Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 10 về điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản là “không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn”.

          Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cân nhắc bổ sung yêu cầu nhà đầu tư thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.

          Bên cạnh đó, bổ sung “việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất hoặc không gian sử dụng gắn liền với đất” vào Điều 15 dự thảo Luật về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

          Lý giải điều này, đại biểu Huỳnh Thị Phúc nêu rõ, vì thực tế hiện nay có nhiều trường hợp phát sinh các tranh chấp do chủ đầu tư không thể chuyển quyền sử dụng đất của dự án cho người mua nhà ở, công trình xây dựng khi chủ đầu tư chỉ được nhà nước cho thuê đất; đồng thời, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có quy định về không gian sử dụng đất, bao gồm không gian ngầm và không gian trên không. Do đó, việc đề sửa đổi, bổ sung như trên là cần thiết./.

                                                                                                                                       Hồng Thanh