Sớm hoàn thiện thể chế, chính sách

          Theo Bộ Xây dựng, để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, cần sớm hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi)... Đồng thời, xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về Đầu tư, Đất đai, Quy hoạch đô thị, Xây dựng, Thuế, Chứng khoán.....

          Về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cần nhanh chóng xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc. Trước mắt, thực hiện có hiệu quả đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay.

          Về vốn tín dụng, doanh nghiệp BĐS đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay phục hồi thị trường. Quan trọng hơn, doanh nghiệp mong muốn Chính phủ vào cuộc  tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút nguồn vốn FDI, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách.

          Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty GP.INVEST đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.

          Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Nguyễn Thanh Tùng đề  nghị Chính phủ có giải pháp nhanh chóng ổn định và phát triển lành mạnh thị trường trái phiếu nhằm góp phần tạo ra kênh dẫn vốn trung dài hạn, tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường BĐS, đồng thời giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng. Cùng với đó, hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động cấp phép cho các dự án bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ trong các văn bản, quy định nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong hoạt động của thị trường BĐS nói chung và hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực BĐS nói riêng.

          Chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà  dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Theo đó,  Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư. Đồng thời đề nghị  Bộ Tài Chính sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó, nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh, đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt, nên có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

          GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đề nghị,  cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý. Trong đó, có thể cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

        Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp BĐS và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư BĐS và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của BĐS sau khi dự án hoàn thành.

           Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đề xuất nên bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới về nhà ở cho người thu nhập thấp; thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; thứ ba là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó...

        Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững thì cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi. NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

          Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ đang trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định số 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu.

          Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng nêu thực trạng, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp BĐS có nguồn lực hạn chế nhưng vẫn được cấp phép triển khai nhiều dự án quy mô vượt nhiều lần so với năng lực tài chính, trong khi phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động của người mua nhà. Tình trạng này dẫn đến rủi ro về hoạt động kinh doanh cũng như rủi ro về dòng tiền, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản trên thị trường tài chính, tín dụng ngân hàng cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

      Theo đó, Bộ Tài chính kiến nghị  rà soát, sửa đổi các vướng mắc chính sách tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để tăng cường hiệu quả quản lý thị trường, tạo điều kiện cho phát triển thị trường BĐS ổn định, minh bạch. Trước mắt, theo Bộ trưởng Tài chính, cần rà soát những khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý để các doanh nghiệp BĐS có thể triển khai được ngay các dự án còn dở dang, các dự án vì vướng pháp lý mà chưa triển khai được.

      Qua đó, sớm đưa các dự án vào hoạt động, bán được sản phẩm, giải quyết được các khó khăn về tài chính, nguồn vốn. Đồng thời, nghiên cứu xây dựng các quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính trong lĩnh vực xây dựng và BĐS, bao gồm các chỉ tiêu về giới hạn huy động vốn khi cấp phép hoạt động kinh doanh BĐS; cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS  bảo đảm doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.

      Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng và các địa phương giám sát việc tuân thủ các chỉ tiêu an toàn tài chính nêu trên. Theo Bộ trưởng Hồ Đức Phowsc, các giải pháp đó cùng với chính sách tín dụng được điều hành hài hòa sẽ góp phần giúp lĩnh vực BĐS vượt qua được giai đoạn khó khăn này. 

                                                                        Lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ

          Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, càng trong khó khăn, thách thức, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng) càng phải đoàn kết, phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

     Thủ tướng nhấn mạnh, cần tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung- cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.Các doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả…; tự cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa; “lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung"- theo Thủ tướng.

           Nhấn mạnh tinh thần của hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, “không ai giải cứu cho ai", Thủ tướng cho biết, sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, tinh thần hội nghị, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra. Chính phủ cũng sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Với những động thái đó, thị trường BĐS sẽ sớm ổn định, phản ánh đúng quy luật cung- cầu và tiếp tục phát triển, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế đất nước./.

                                                                                                                                                          Hồng Thanh