Làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó điểm đ quy định về trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh” do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

Đồng thời, chỉnh lý khoản 1 Điều 3 về khái niệm kinh doanh bất động sản. Theo đó, đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã chỉnh lý Điều 5 để làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.

Qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 tại khoản 3 Điều 39, theo đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

                                                    Tranh luận về mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn

           Chính phủ đề xuất hai phương án là: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc. Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp 5 không đồng tình bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đồng thuận với quan điểm này, và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu cũng không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn, mà chỉ khuyến khích.

Góp ý về nội dung này, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng, sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong thị trường bất động sản. Theo đại biểu, nếu sàn giao dịch bất động sản không chuyên nghiệp thì thị trường sẽ "méo mó". Đại biểu đề nghị quy định chặt chẽ hơn, sàn giao dịch bất động sản chỉ được vai trò là trung gian bất động sản, để họ tự chịu trách nhiệm thông tin đưa ra.

 Đại biểu đề xuất có thể cân nhắc để sàn có thể xác nhận giao dịch mua bán bất động sản, người mua, bán không phải qua công chứng. Như vậy, khi trao cho sàn trách nhiệm đúng vai trò là tư vấn cho khách hàng, cung cấp thông tin, môi giới thì sẽ phát huy được vai trò của mình, góp phần phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

          Tranh luận với ý kiến của đại biểu Hoàng Văn Cường liên quan tới việc xác nhận giao dịch qua sàn bất động sản, đại biểu Nguyễn Văn Thân (Thái Bình) cho rằng, Luật quy định hiện nay, trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, chúng ta công nhận người thứ 3 trong giao dịch là cơ quan công chứng.

Còn nếu như đề xuất của đại biểu Hoàng Văn Cường cân nhắc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, không cần qua công chứng thì rất nguy hiểm. Vì sàn giờ không kiểm soát được. Lịch sử đã có sàn vàng gây hệ luỵ lớn cho nền kinh tế nên không thể cho họ thay thế công chứng được.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Thân, trước đây các nhà cao tầng, nhất là có các tập đoàn nhà nước hoặc các công ty lớn của tư nhân ra giá thì ngày hôm sau hỏi đến chủ đầu tư hết hàng, nhưng ra sàn bất động sản với giá cao, thậm chí gấp rưỡi, gấp đôi. Như vậy rất nguy hiểm. Đại biểu đề nghị Quốc hội vẫn giữ nguyên quyết định, tức là sàn giao dịch bất động sản tự do, không bắt buộc, hữu xạ tự nhiên hương. Nếu giao dịch tốt thì khách hàng đến, nếu không giao dịch tốt thì khách hàng không đến.

          Quy định cụ thể các giải pháp bảo vệ người mua nhà

Các đại biểu nhận định, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật đã đề xuất một Chương mới, Chương IV, quy định kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

           Đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh) nêu rõ, tại Điều 28, dự thảo Luật đã quy định 3 hình thức kinh doanh. Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng. Thứ ba, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.

Đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng, để chặt chẽ, khoa học, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra thay đổi theo hướng tiếp cận mới, không phân biệt theo chủ thể quyền sử dụng đất, mà phân biệt theo loại đất, quy mô, lô đất chuyển nhượng.

Cụ thể, hình thức một, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân, tổ chức tự xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp quy mô nhà ở, công trình xây dựng nhỏ, chưa đến mức phải lập dự án đầu tư. Hình thức thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp quy mô nhà ở công trình xây dựng lớn đến mức phải lập dự án đầu tư.

Về đặt cọc, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

          Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa - Vũng Tàu) chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến các Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

          Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ".

Đồng thời đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các luật có liên quan.

Cũng đồng tình với phương án 2, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Bình Thuận) cho rằng, mặc dù ưu điểm của phương án 1 là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua, nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay.

          Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư.

Đồng thời, quy định như phương án 2 sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).

           Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không hề nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng.

          Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng. Số tiền cọc 10% giá trị căn hộ mua bán cũng phù hợp thực tế. Thêm nữa, chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhận tiền cọc, theo đại biểu "họ đâu có gian dối". Do đó, dự thảo luật cần đưa ra quy định linh hoạt để chủ đầu tư có thể huy động vốn thực hiện dự án, tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

 Bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật

          Đại biểu Lã Thanh Tân (Hải Phòng) cho rằng, về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng theo  Khoản 5 Điều 13 của dự thảo Luật Bất động sản (sửa đổi) cũng tương tự như khoản 2 Điều 12 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đại biểu đề nghị nghiên cứu quy định này ở cả 2 dự thảo luật cho phù hợp và đồng nhất với các quy định của luật khác.

Đại biểu cũng đề nghị cần thiết phải điều chỉnh quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất, diện tích sàn xây dựng là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi các luật có hiệu lực, cơ quanquản lý nhà nước cần tính đến các quy định về thủ tục hành chính phù hợp để đảm bảo thực hiện công tác quản lý nhà nước, chống thất thu thuế và phải đảm bảo quyền của chủ sở hữu khi thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán tài sản trên đất.

Cho rằng dự thảo Luật có nhiều nội dung phức tạp, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến, để tránh chồng chéo, đại biểu Trần Khánh Thu (Thái Bình) đề nghị, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, giữa dự thảo Luật (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)…

Về quyết định việc chuyển nhượng các dự án bất động sản được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 40, đại biểu Trần Khánh Thu đề nghị điều chỉnh, bổ sung trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Dương) cho rằng, về thủ tục chuyển nhượng dự án tại Điều 40, dự thảo Luật đã có bước tiến rất lớn trong việc dẫn chiếu thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư (Khoản 1, Điều 40). Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này vẫn còn mập mờ, chưa phân định rõ, dự án nào áp dụng theo Khoản 1, Điều 40, dự án nào áp dụng theo Khoản 2, Điều 40. Đồng thời, việc chuyển nhượng dự án bất động sản là quan hệ dân sự, kinh tế, nhưng theo quy định, thẩm quyền xem xét quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư là Thủ tướng Chính phủ thì chưa phù hợp với chủ trương Nghị quyết 04/NQ - CP của Chính phủ về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước.

Một số đại biểu bày tỏ sự quan tâm về trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà ở. Hiện nay, tình trạng người dân mua nhà nhưng chậm được cấp giấy chứng nhận khá phổ biến, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tăng số vụ khiếu nại, khiếu kiện trong thời gian vừa qua. Theo quy định của dự thảo Luật tại Chương II về kinh doanh nhà ở có sẵn và Chương III về kinh doanh hình thành nhà ở trong tương lại, cụ thể là điểm a, Khoản 1, Điều 14; Khoản 2, Điều 24 đều cho phép chủ đầu tư được bán nhà khi căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

 Do vậy, cần nghiên cứu kỹ lưỡng vấn đề này. Trong trường trường hợp, nếu tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm đưa bất sản vào kinh doanh thì cần quy định cụ thể các giải pháp bảo vệ người mua nhà theo hướng, phần nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm ghi rõ trong hợp đồng và phải nộp ngay cho Nhà nước khi thu tiền của người sử dụng đất. Hoặc cho phép người dân mua nhà ở được giữ lại phần nghĩa vụ này để có thể chủ động nộp hồ sơ xin cấp chứng nhận sở hữu nhà và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi có đủ điều kiện.

          Ngăn chặn các hành vi thao túng bất động sản

           Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm giá bất động sản vào danh mục cấm trong kinh doanh lĩnh vực này.

          Đại biểu  phân tích, thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm không kém so với hành vi tương tự trong chứng khoán. Thao túng không chỉ thông qua đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc, còn có hành vi dùng dự án này để "kích" giá dự án khác, dẫn tới bong bóng và tạo mặt bằng giá trên trời so với thực tế. Nếu không xử lý triệt để sẽ tạo thành bong bóng, giống trường hợp của Hãng địa ốc Trung Quốc China Evergrande Group.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (Bình Thuận) và Trình Lam Sinh (An Giang) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Đại biểu lưu ý, hành vi cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá ở khu vực xung quanh đang diễn ra phổ biến. Việc này khiến giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất, xây nhà.

Trong khi đó, cũng đề cập tới hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (Ủy viên Ủy ban Kinh tế) nêu, quy định thu, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. So với quy định hiện hành, dự luật lần này bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép vốn, theo ông Mạnh, vô tình tạo khẽ hở trong sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động vốn.

Đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định liên quan tới việc cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế hành vi này xảy ra trên thực tế.

Dự kiến, Quốc hội biểu quyết thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 27-11./.

                                                                                                                                      Hồng Thanh